親名義の戸建ての家をリフォームする上での注意点

親御さん名義の戸建て住宅をお子さん世帯がリフォームする場合、何も考えずにリフォーム用にローンを組んで進めてしまう人もいらっしゃいますが、少しだけ待っていただきたいのです。

 

というのも、リフォーム費用は元より、ローンや税金に関する負担を気にされないのなら問題ありませんが、やはり気になるという方は、ある程度理解して頂いた上で進めてもらった方が良いからです。

 

1: リフォーム前に知っておきたいこと

親名義の戸建て住宅を子どもがリフォームしようと考えた場合、まずは次のことを知っておいていただきたいのです。

 

(1)リフォーム費用のポイント

親名義の家を子どもがリフォームしようと考えている場合、比較的多いのがリフォーム後に親世帯と同居するというケース。

 

この場合、注意しておかないといけないのが、リフォーム後は同居するのだからと考え、子どもがリフォーム費用を出してしまうこと。

 

というのも、親名義の家を子どもがリフォーム資金を出して工事をした場合、家の所有者は「親」ですので、子どもから親が「贈与を受けた」ということになり、贈与税がかかってくるのです。

 

これ、意外な盲点です。子どもが負担したことで贈与税がかかるという、庶民から考えると理不尽な気がしますが、税金という視点から考えるとこのようになります。

 

資金に関しては、一度立ち止まって考えてから決定するようにしましょう。

 

(2)リフォーム前に所有者を移す？

先ほどのようなことが起こるため、できれば、リフォーム前に親から子どもへ建物の全て、または一部を譲渡または相続するのが理想的です。

 

ここで考えないといけないのが、住宅のリフォーム費用の全額を子どもが負担する場合、建物の一部だけを親から子どもへ譲渡しても、親の手元に残っている部分のリフォーム費用分は「子どもから親への贈与」となります。

 

ですから、子どもがリフォーム費用を全額負担する場合、建物の全てを子どもへ移す方がリフォームを進めやすくなります。

 

また、子どものリフォーム費用ですが、リフォームのために住宅ローンを利用される場合、子どもが家の一部、または全部を持っている必要があります。住宅ローンは自分が所有している（一部でも良いので）建物でないと使うことができません。

 

仮に家全体の所有者が「親」であり、リフォーム費用のために子どもが全額住宅ローンを組もうとしても、子どもに建物の所有権がありませんので組めません。万が一、子どもが何とかしてリフォーム費用を工面し全額負担したとしても、先ほど出てきました「贈与」ということになりますので「贈与税」の支払いが発生してしまいます。

 

「子どもが負担してくれるから助かる！」「子どもが負担してくれるって言うから良かった」というのは嬉しいことですが、こういった注意点があるのでしっかりと考えてからリフォームを進めるようにしてください。

 

(3)リフォーム後に所有者を移す？

万が一、リフォーム前に所有者を移すことなく進めてしまった場合、リフォーム後に所有者を移すこともできます。

 

ただ、リフォーム前に所有者を移すよりも少しややこしくなりますので、司法書士と税理士に相談しながら、確実に一つ一つ手続きを進めて頂きたいと思います。

 

こうした不動産の所有権や税金関係は、「できるようになっている」けれど、手続きを順番に進めないと「できません」と言われてしまったり、きちんと進めていれば払う必要が無かった税金を払うことになったりしかねません。

 

ややこしいことを後からするなら、リフォームの話が子どもから出てきたとき、所有者である親の勤めとして所有権についての手続きを進めるのが良いのではないでしょうか。

 

(4)親名義の家を子どもがリフォームできる？

ここまでお読みいただけるとおわかりかと思いますが、親名義の家を子どもがリフォームできるのかというと、答えとしては「できます」となります。

 

ただし、先ほどまでに出てきているとおり、リフォーム費用に関する

 

• 贈与税が発生する
• 住宅ローンが使えない（ローン控除を子どもは受けられません）

 

この2つの問題点を「全く気にされないのであれば」、という条件が付きます。

 

概略だけでも知っていただくと、リフォーム前に所有者を分割、または全部渡すというのがスムーズですし、お互いにとって丸く収まるのではないかと私は思います。

 

2: リフォームで起こる困ったこと

大切なことなのでもう一度申し上げます。この2点、ご注意ください。

 

(1)ローンについて

(2)税金について

 

ローンに関しては、そもそも住宅ローンを使えないので、子どもが別のローンを組んで毎月支払いを続けても、年末調整で控除対象外になってしまいます。

 

子どもにとっては、金銭面の負担が大きくなります。

 

税金に関しては、理不尽さを感じなくはありませんが決まっているため、どうしようもありません。こちらもリフォーム費用を出した子どもが贈与税を払うことになりますので、二重で金銭面の負担が大きくなります。

 

ご自身の住宅の所有者がはっきりしない場合、いきなりリフォームを進めないでください。まずは司法書士へ相談し、現在の所有者がどうなっているのか明確にしておきましょう。

 

その上で、所有者の変更などを検討しつつ手続きを進め、税理士へは相続についての相談をするのが良い流れです。

 

3: 負担を少なくリフォームするポイント

所有者（建物の名義）を変更する方法によって、負担を少なくすることができます。

 

(1)売却

親から子どもへ建物を売却することで名義を変える方法があります。

 

この場合、子どもが親へ対価を支払いますので「贈与税」は発生しません。ただし、売却金額が建物の評価額よりも高い場合、売却した親（元の所有者）に「譲渡所得税」が発生する可能性があります。

 

売却金額が評価額よりも低い場合は、譲渡所得税は発生しません。この辺り、建物の評価額を明確にした上で税理士と相談しておきましょう。

 

(2)譲渡

親から子どもへ譲渡することで名義を変える方法です。

 

この場合、親から子どもへの「贈与」となるため「贈与税」が発生します。贈与税は贈与された金額によって変わりますので、税理士に相談して計算してもらってください。

 

また、「相続時精算課税制度」というものがありますので、税理士に利用できないか確認しておきましょう。贈与税額によっては非課税になることがあります。

 

4: リフォームしておきたい箇所

親の家をリフォームする場合、築年数がかなり経過しているはずです。

 

そのため、次の箇所はできるだけリフォームしておきましょう。

 

(1)間取り変更

暮らす世帯構成が変わりますので、間取り変更が必要になるケースが多いです。

 

生活動線をイメージして、混在しないような間取りに変更しておきましょう。特に

 

• 洗面所
• トイレ

 

この2つは、混み合う場所です。また、キッチンはメインで使う人が変わると間取りを変えた方が使いやすくなります。

 

(2)水まわりリフォーム

キッチン、トイレ、浴室、洗面所。水を使うところは劣化している箇所が増えているはずです。

 

リフォームの機会を使って給排水部分や設備をリフォームしておきましょう。

 

特に給水と排水部分は、こういうタイミングでないとリフォームしづらいものです。

 

(3)浴室とトイレリフォーム

親世帯が同居されるなら、バリアフリーを検討する場所になります。

 

トイレに関しては、建物内に「親世帯用」「子ども世帯用」と2つ作ると利便性が高くなります。

 

(4)同居なら二世帯住宅リフォーム

同居される場合ですが、二世帯住宅へのリフォームになりますので、間取りをはじめとして様々な箇所に手を入れることになります。

 

また、二世帯住宅へのリフォームでは

 

• 完全分離タイプ
• 一部共有タイプ
• 完全共有タイプ

 

この3つのタイプがありますので、どのタイプへのリフォームを希望されるのか、あわせて検討いただくことが大切です。

 

5: まとめ

親名義の家をリフォームされる場合、まずは家の所有者が誰になっているのか、必ず確認するようにしてください。

 

その上で、誰が費用を負担するのかを考えてください。

 

費用負担の割合によっては、親と子どもで一部ずつ所有しておくのが良い場合もあれば、子どもへ全部変えてしまうのが良い場合もあります。

 

やってはいけないのは、「子どもが費用を出してくれるって言うからすぐにリフォームしよう」という行動です。急いで進めると、子どもの負担が増えるだけということもあり得ます。